Em Dubai, que sofreu um boom de construção nos últimos seis anos, os preços dos imóveis caíram 4%. De acordo com a Gulf News, os preços dos imóveis nos projetos de maior prestígio localizados nas áreas do Burj Dubai (a "Torre de Dubai") e da ilha artificial Palm Jumeirah, caíram de 20 a 40%.
Com perguntas sobre a crise, queda dos preços dos imóveis e formas de proteger os investidores, procuramos o advogado Ahmed Kashwani, sócio-gerente da Kashawani Law Firm, e Angelika Shcheglova, diretora da empresa imobiliária Dacha Real Estate.
Pode parecer que muitos investidores no mercado imobiliário local estejam procurando uma saída do impasse. Qual é a razão disso - com a recessão geral na economia ou com outra coisa?
Muitos investidores imobiliários dos Emirados Árabes Unidos estão em uma situação muito difícil. A crise e a inflação levaram a uma mudança na situação financeira de muitos deles. Atrasos irracionais na construção de instalações e, às vezes, seu cancelamento completo estão minando a confiança no mercado de Dubai, que há pouco tempo parecia inabalável e absolutamente confiável.
Portanto, atualmente, o desejo prioritário dos investidores em Dubai de reembolsar totalmente seus fundos investidos é completamente compreensível. Infelizmente, isso nem sempre é possível, mas existem várias soluções alternativas que ajudam a sair dessa situação com o mínimo de perdas.
Que opções são oferecidas aos investidores?
Não existem tantas opções quanto gostaríamos, mas elas existem. Tomemos, por exemplo, aqueles que investiram em várias construções em andamento de um desenvolvedor, onde cada um dos objetos foi pago apenas parcialmente. Esses investidores podem ser aconselhados a reduzir o número de objetos recalculando os fundos já depositados, pagando-os total ou quase completamente ao nível em que não são necessários pagamentos adicionais por um longo período.
Você também pode aconselhar a reduzir o custo do objeto. Afinal, muitos compraram imóveis a preços que hoje estão longe da realidade. Por exemplo, o custo por metro quadrado em alguns projetos chegou a 5000 dirhams e sua construção ainda não começou. E se compararmos o passado com os preços atuais de 1000 dirhams por pé quadrado, é muito difícil justificar a continuação dos pagamentos para um projeto inacabado ou não iniciado a preços 5 vezes superiores aos preços atuais do mercado.
Você também pode aconselhar os investidores, tentar vincular os pagamentos aos estágios de construção e não às datas do calendário ou atrasá-los até que o projeto seja realmente concluído.
Como especuladores, muitos desenvolvedores não perceberam que mais cedo ou mais tarde o mercado entraria em colapso?
Claro, eles entenderam. Mas, como você sabe, quem não corre riscos ... E os investidores assumem riscos, mas ninguém cancelou as leis do mercado. No entanto, isso não significa que os direitos dos investidores não devam ser protegidos. Muitos excessivamente e, como agora vemos, confiaram no mercado de maneira completamente irracional, porque tiveram sorte e, por muito tempo, o mercado lhes permitiu ganhar muito dinheiro. Não os culpe, muito menos os castigue.
Você não acha que o principal "golpe" caiu sobre os desenvolvedores? Além disso, eles nem sempre são culpados de atrasos na construção? É justo forçar os desenvolvedores a revisar os termos dos contratos com os quais os investidores concordaram?
Um contrato é um acordo voluntário das partes que estabelece, altera ou encerra seus direitos e obrigações. Portanto, a questão da intenção de uma das partes de rescindir suas obrigações nos termos do contrato é admissível e legal. Não podemos deixar de chamar sua atenção para o fato de que a maioria dos contratos é unilateral - eles são escritos no interesse dos desenvolvedores e de forma alguma protegem os interesses dos investidores. Em vários casos, até hoje, os investidores nem sequer receberam tais contratos de venda, e seus pagamentos foram feitos com base apenas em formulários de reserva de imóveis. Em alguns casos, nossos clientes nem sequer têm formulários de reserva, mas apenas cópias de cheques ou transferências bancárias feitas com base em acordos verbais. Somente a assistência oportuna de um advogado profissional o ajudará a entender todos os detalhes do contrato, a fim de proteger com mais eficácia seus direitos e cumprir suas obrigações, sem violar os direitos da outra parte e levando em consideração todas as nuances.
Quão legalmente competentes são os contratos de compra e venda, apesar de na maioria dos casos violarem os direitos dos investidores?
Basicamente, os contratos foram elaborados com muita competência legal, o que foi enganoso para um grande número de investidores. É por isso que estamos sempre falando sobre a necessidade de buscar soluções mutuamente benéficas, negociar com o desenvolvedor e apenas em casos extremos entrar em contato com os tribunais. Conduzir um julgamento e, além disso, vencer um caso em tribunal é um processo longo e estressante. E antes de entrar em um relacionamento judicial, você deve garantir que, no momento de receber a decisão do tribunal a seu favor, o réu tenha algo a responder.
A conta de custódia deveria salvar e devolver os fundos dos investidores, certo?
Você está absolutamente certo. Uma das medidas mais importantes adotadas pelo governo de Dubai para proteger o investimento estrangeiro, bem como para aumentar a confiabilidade do mercado imobiliário de Dubai, foi a adoção em 2007 da Lei nº 8 "Contas de garantia" (conta de garantia). A lei estabelece que todo o dinheiro proveniente da venda de imóveis no estágio “fora do plano” (início do projeto e construção) seja creditado em uma conta especial e usado no futuro apenas para financiar essa construção específica. Em caso de violação dos termos de construção, a Autoridade de Supervisão do Mercado Imobiliário de Dubai (RERA) tem o direito de congelar os fundos disponíveis na conta de garantia e, em caso de falência do desenvolvedor ou cancelamento do projeto, os investidores receberão compensação. Assim, a RERA atua como árbitro na resolução de disputas entre o comprador e o desenvolvedor. No entanto, na prática, a situação é diferente.
Ou seja, hoje o sistema ainda não é eficiente o suficiente para inspirar novamente os investidores com confiança?
Não podemos falar sobre a operação ineficiente do sistema. Só podemos afirmar que, infelizmente, nenhum sistema está seguro contra desenvolvedores sem escrúpulos. Atualmente, vários novos projetos de lei estão sendo desenvolvidos, cuja adoção ajudará Dubai a recuperar a confiança dos investidores e a superar adequadamente a crise.
Como você resolve disputas hoje?
Basicamente, negociando com os desenvolvedores, em nome e em conjunto com os clientes. Nossa principal tarefa é conseguir acordos mutuamente benéficos entre as partes, observando todas as formalidades necessárias. Se as negociações não levarem ao resultado desejado, não temos outra escolha senão recorrer à justiça.
Se o projeto estiver “congelado”, o desenvolvedor é obrigado a compensar totalmente o investidor por seus investimentos?
A resposta a esta pergunta está clara e claramente definida no parágrafo D 11 do artigo da Lei nº 9 de 2009, a saber: "Se a construção do objeto for suspensa por razões alheias ao controle do desenvolvedor, o desenvolvedor tem o direito de rescindir o contrato deduzindo 30% do valor pago pelo investidor". .
Atrasos nos termos ocorrem em qualquer mercado imobiliário. Mas o que é considerado aceitável?
O artigo 17 da Lei nº 8 de 2007 estipula que, se a construção do imóvel não tiver sido iniciada dentro de seis meses a partir da data de emissão da permissão para a venda de imóveis “fora do plano” sem qualquer motivo válido ou aceitável, o desenvolvedor é excluído do registro oficial, que tem o direito. para realizar atividades.
Alguém pode controlar isso?
Como já mencionado, a RERA, Autoridade de Supervisão do Mercado Imobiliário de Dubai, é responsável pelo monitoramento, cuja principal tarefa é atualizar oportunamente o banco de dados sobre o registro de novos objetos, estágios de construção em andamento, além de fornecer informações sobre objetos suspensos ou "congelados".
Não existe tal prática - ao cancelar a construção de um objeto, pague certas multas?
Voltemos novamente à mencionada Lei nº 9, que consagra absolutamente as seguintes penalidades:
- Se o projeto for construído em pelo menos 80%, o Desenvolvedor tem o direito de reter totalmente o valor já pago pelo investidor e exigir o reembolso do contrato restante.
- Se o projeto for construído em pelo menos 60%, o Desenvolvedor terá o direito de rescindir o contrato e reter 40% do custo total do objeto.
- Se a construção do projeto não atingir 60%, o Desenvolvedor, após a rescisão do contrato, terá o direito de reter 25% do custo total.
Essas penalidades são impostas apenas aos investidores, como é a lei como um todo.
Em termos legais, o que precisa ser feito para recuperar a confiança dos investidores?
A economia de Dubai é fortemente dependente de comércio, investimento e turismo. No entanto, a recente política monetária no país sofreu um duro golpe no desenvolvimento econômico do estado. Segundo especialistas, o modelo de desenvolvimento econômico em Dubai é altamente dependente de capital estrangeiro e projetos internacionais de larga escala. O governo precisa desenvolver um programa para estimular a economia em um futuro próximo, caso contrário, será difícil recuperar a confiança dos investidores no curto prazo.
Como regra geral, ninguém pensa que, em primeiro lugar, você precisa navegar pelas leis que regulam as transações de vendas e protegem seus direitos. O apelo oportuno a profissionais bem estabelecidos no mercado imobiliário ajudará a obter informações completas sobre projetos e preços, bem como o apoio jurídico necessário, que, sem dúvida, ajudará a acelerar significativamente o processo, economizar tempo e dinheiro, economizar nervos.
O escritório de advocacia Kashwani e a Dacha Real Estate estão sempre ao seu dispor.
A gama de nossos serviços:
- Compra e venda de apartamentos e moradias acabados;
- Compra e venda de escritórios e instalações de não produção;
- Planejamento e implementação de investimentos em queda de preços de crise;
- Serviço pré e pós-venda (preparação de um pacote de documentos para a venda de imóveis);
- Aluguer de instalações residenciais e não residenciais;
- Consultas de advogados sobre questões imobiliárias;
- Registro de firmas e empresas offshore;
- Todos os tipos de consultoria jurídica.
