O ano passado se tornou um marco no setor imobiliário de Dubai. Porque Ele era rico em eventos importantes e importantes, que, segundo especialistas, por muito tempo proporcionarão um interesse estável e animado dos investidores no setor imobiliário de Dubai. Após a crise financeira global e a queda causada por ela, e depois a estagnação dos preços, foi 2012 que trouxe um notável renascimento ao mercado de Dubai. Ele será lembrado pelo aumento dos preços de imóveis e aluguel, pelo lançamento de novos projetos em larga escala, pela rápida entrada de capital e pelo interesse ativo dos investidores. Tudo isso, por sua vez, envolveu medidas regulatórias sem precedentes pelas autoridades dos Emirados Árabes Unidos, destinadas a tornar o mercado mais transparente e garantir a segurança de seus participantes. Vamos tentar destacar cinco eventos importantes no ciclo de eventos de 2012 que determinaram o lugar de Dubai como um dos mercados mais atraentes, segundo especialistas, para investidores no novo ano.
PRIMEIRO. AVIVAMENTO NO MERCADO. CRESCIMENTO DE PREÇOS IMOBILIÁRIOS. VILLAS PREÇO MAIS RÁPIDO DO QUE APARTAMENTOS
Especialistas declararam por unanimidade o rápido crescimento do mercado imobiliário de Dubai em 2012. Segundo as principais empresas de consultoria, em média em 2012, os preços de moradias em Dubai aumentaram 20% e os apartamentos na região de 510%. No prestigiado Downtown Dubai, os preços para o último trimestre de 2012 subiram 10%. E isso não é por acaso, porque o aumento de preço nas áreas mais populares e bem localizadas de Dubai foi, em média, mais alto do que nos projetos de classe baixa. Embora haja exceções entre elas: por exemplo, na área do Oásis de Silício, os preços aumentaram parcialmente em 40% e, segundo especialistas, continuarão a crescer devido à alta demanda dos compradores de renda média. Entre os investidores ricos, as moradias mais populares nas áreas "clássicas" de Dubai - The Palm Jumeirah, Meadows e Emirates Hills. O aumento dos preços para eles no próximo ano deve estar em um nível alto.
O maior interesse dos investidores em moradias em comparação com apartamentos tornou-se uma das principais características distintivas do ano passado. É no segmento de moradias que os preços já recuperaram todas as perdas dos anos pós-crise e excederam o nível de sucesso de 200708. A popularidade das villas os torna bens altamente líquidos, o que também contribui para o interesse dos investidores e o aumento dos preços para eles.
Quanto ao aluguel de imóveis residenciais, em 2013 é altamente provável que aumente de preço em áreas de Dubai como Downtown Dubai, Dubai Marina e The Palm Jumeirah. Nas áreas menos populares de Dubai, de acordo com as previsões da consultoria Jones Lang LaSalle, as taxas de aluguel não aumentarão. No entanto, a médio prazo, o aumento do custo da habitação será promovido pelo rápido crescimento da população de Dubai e pela oferta limitada de habitações. A retomada do fluxo de expatriados ricos, apoiada pela alta atividade comercial, cria uma demanda constante por imóveis de aluguel dos segmentos superiores do mercado, enquanto sua oferta é fisicamente incapaz de crescer no mesmo ritmo.
Nos próximos dois anos, o mercado imobiliário residencial de Dubai reabastecerá com 45 mil novos apartamentos e moradias, mas a maioria deles estará localizada em áreas ainda menos desenvolvidas, como Jumeirah Village, Dubai Sports City e Dubai Silicon Oasis. Apesar do fato de que em áreas populares, como a Marina de Dubai, quase não há espaço livre para o desenvolvimento.
SEGUNDO. CONFIANÇA CRESCENTE DE INVESTIDORES, INFLUÊNCIA DE CAPITAL
Como observado acima, os especialistas prenunciam o mercado imobiliário de Dubai para se tornar um dos mais dinâmicos do mundo em 2013. Isso é facilitado pelo rápido crescimento da economia e atividade comercial do emirado. Assim, a taxa de crescimento do PIB de Dubai em 2012 foi revisada para cima para o nível de 5% ao ano. Ao mesmo tempo, os indicadores econômicos de Dubai indicam a ausência de um aumento significativo da dívida e uma diminuição no risco de inadimplência. De acordo com o centro de pesquisa do Dubai Statistics Center, o número de pessoas que chegam a Dubai em 2013 aumentará 10%. O relatório do Bank of America / Merrill Lynch prevê um aumento no número de turistas em 2020 para 15 milhões anualmente, em comparação com 8 milhões em 2011.
Os eventos turbulentos que ocorreram em vários países do Oriente Médio em 2012 confirmaram o status de Dubai como um "porto seguro" para investidores de toda a região. Além das capitais do Golfo Pérsico e de outros estados árabes, Dubai tradicionalmente atraiu investidores ricos da Índia, Paquistão e outros países asiáticos em crescimento. O crescimento da confiança dos investidores foi talvez o principal resultado de 2012.
De acordo com um estudo da Friends Provident International, 60% dos expatriados ricos que vivem nos Emirados Árabes Unidos estão confiantes no crescimento contínuo do mercado imobiliário. A maioria deles (49%) acredita em crescimento "forte" nos próximos 5 anos, outros 11% esperam crescimento "muito forte" neste período. Apenas 10% dos entrevistados consideraram que o mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos no futuro encontrará certas dificuldades.
TERCEIRO RETORNO DE PROJETOS MEGA
No último trimestre de 2012, Dubai anunciou o lançamento de vários projetos importantes, remanescentes dos tempos do boom pré-crise no mercado imobiliário. Tudo começou com o Cityscape Global 2012, no qual o Link Global Group anunciou planos para criar o Taj Arabia - uma cópia ampliada do famoso templo indiano de TajMahal - no valor de US $ 1 bilhão.O Sobha Group apresentou planos para construir toda a cidade de Sobha City na área de Meydan, que inclui 280 villas, 13 arranha-céus, shopping center, hotéis e escolas internacionais.
Logo depois, o governo de Dubai apreendeu o bastão de desenvolvedores privados. Inicialmente, foi anunciado um projeto para expandir a baía artificial Business Bay, que será diretamente conectada ao Golfo Pérsico pela Sheikh Zayed Highway e nas proximidades do Safa Park. No entanto, as notícias sobre a criação do grande complexo Muhamed bin Rashid City com o maior shopping do mundo (mais do que o atual The Dubai Mall), um parque um terço a mais do que o HydePark em Londres e mais de 100 hotéis, se tornaram uma bomba de informação real. Depois disso, o projeto de bilhões de dólares para criar cinco parques temáticos em Jebel Ali, cada um dos quais será dedicado a um tópico separado - filmes, animais, personagens engraçados ou a "fábrica de sonhos" indiana - Bollywood, não era mais surpreendente.
Nesse contexto, outros projetos de larga escala estavam quase perdidos. Por exemplo, uma tentativa de repetir o sucesso da Marina de Dubai e da Jumerah Beach Residence em outra parte de Dubai - Deira. O projeto de desenvolvimento da orla marítima de Deira, no Golfo Pérsico, de acordo com o plano das autoridades de Dubai, se tornará uma das principais atrações do emirado. Na faixa de quatro quilômetros da costa entre Dubai Creek e Hamriya, serão construídos seis hotéis, edifícios residenciais e comerciais, um passeio e uma baía artificial com uma marina. O projeto Maritime City recebeu um novo impulso, onde anunciou o projeto de 230 metros The Landmark Tower com um hotel de cinco estrelas.
QUARTA NOVAS MEDIDAS REGULAMENTARES
Juntamente com o renascimento em Dubai, havia temores de que os especuladores voltassem a aquecer o mercado e levassem a um colapso doloroso, como aconteceu às vésperas da crise econômica global. As taxas de crescimento de dois dígitos nos preços dos imóveis a cada mês terminaram em colapso e estagnação prolongada, então o governo de Dubai está fazendo de tudo para tornar o mercado não apenas lucrativo, mas também estável e previsível para os investidores.
Os próprios desenvolvedores também estão interessados nisso. Por exemplo, as maiores incorporadoras Emaar e Nakheel impuseram simultaneamente restrições à revenda de imóveis em construção, exigindo para esse pagamento pelo menos 35% do custo da moradia em seus empreendimentos. Acredita-se que a revenda especulativa de moradias em fase de construção, pela qual poderia mudar de proprietário alguns dias após o início das vendas, tenha se tornado um dos motivos da “bolha” de preços no mercado antes da crise.
Em junho de 2012, as autoridades de Dubai promulgaram um projeto de lei sobre a proteção dos investidores, o que lhes garante uma compensação monetária total em caso de falha da empresa de desenvolvimento em cumprir suas obrigações, por exemplo, falha na entrega da propriedade dentro do prazo estabelecido ou uma alteração descoordenada em suas características. Além disso, de acordo com as novas regras do Departamento de Terras de Dubai, os desenvolvedores pagarão uma penalidade pelo atraso na emissão de um certificado de propriedade. Assim, as empresas de construção terão que pagar uma multa de 10 mil dirhams (US $ 2,7 mil) se não emitirem um documento confirmando a propriedade do comprador quando o grau de prontidão do projeto atingir 80%. Dubai também está se preparando para criar um tribunal de arbitragem especial que permitirá a resolução mais rápida e barata de conflitos no setor imobiliário em comparação com os tribunais comuns.
QUINTA. INTRODUÇÃO DE LIMITES DE HIPOTECA
No entanto, no final de 2012, houve relatos de outra decisão das autoridades dos Emirados Árabes Unidos, que ofusca facilmente todas as anteriores em termos de seu potencial impacto no desenvolvimento do mercado imobiliário nos próximos anos. Na véspera de Ano Novo, vários meios de comunicação emirados relataram, citando fontes bancárias, que o Banco Central dos Emirados Árabes Unidos enviou uma circular a todos os bancos comerciais, proibindo mais de 50% do custo da habitação, de expatriados a hipotecas. Para os cidadãos dos Emirados Árabes Unidos, uma restrição semelhante foi estabelecida em 70% e para a segunda e subsequente compra de imóveis - 60% (para expatriados - apenas 40%). Note-se que anteriormente nos Emirados Árabes Unidos não havia restrições quanto à parcela do custo da moradia que o credor poderia receber do banco como hipoteca. Na prática, alcançou 7580% depois que os bancos começaram a suavizar sua política de crédito devido à retomada do mercado.
Logo, o Banco Central negou informações sobre a distribuição de tal circular, mas disse que a preparação de regras abrangentes para empréstimos hipotecários está em andamento e que elas podem ser aplicadas em 2013 após consulta aos bancos comerciais. Antes de sua refutação, essa notícia conseguiu causar uma tempestade de reações conflitantes no mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos. Enquanto compradores e bancos ficaram indignados com a súbita imposição de restrições, os principais desenvolvedores os apoiaram, dizendo que isso fortaleceria o mercado imobiliário e incentivaria a chegada de compradores sérios. Os analistas também estão divididos entre aqueles que acreditam que o "teto" das hipotecas limita desnecessariamente o potencial de crescimento do mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos e aqueles que acolhem com maior previsibilidade e estabilidade do mercado. Seja como for, pode-se concluir que as autoridades dos Emirados Árabes Unidos fizeram uma escolha firme em favor da restrição da especulação no mercado e do combate a empréstimos hipotecários vencidos de bancos comerciais, mesmo que para isso seja necessário concordar com um crescimento mais lento do mercado no curto prazo.
COMENTÁRIO DE ARTHUR KOBOZEV, DIRETOR EXECUTIVO DA IMEX IMOBILIÁRIA:
"A transição do mercado imobiliário em Dubai e de todos os seus participantes para a fase de recuperação após a crise ocorreu gradualmente e, portanto, é invisível para muitos observadores externos. Ontem eles discutiram se a recuperação atual pode ser considerada séria e hoje eles já estão competindo em previsões favoráveis para o futuro. Portanto, é muito bom que o governo de Dubai tenha decidido clara e inequivocamente a todos que não permitiria a anarquia que estava acontecendo no mercado às vésperas da crise, quando a mesma propriedade poderia literalmente mudar de propriedade A cada semana, cada vez que aumenta o preço, é improvável que as medidas tomadas pelas autoridades reguladoras sejam capazes de assustar os investidores reais - as expectativas do mercado imobiliário do emirado em 2013 são muito altas.
Na minha opinião, a recuperação econômica de Dubai e o crescimento da atividade comercial pressagiam que este ano não será menos favorável e rico em eventos positivos que o passado ".
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