Atualmente, o setor imobiliário de Dubai está passando por um tipo de subida oculta. ESCONDIDO - PORQUE OS PRINCIPAIS INDICADORES DE PREÇOS E ATIVIDADE DOS COMPRADORES NO MERCADO IMOBILIÁRIO AINDA NÃO PERMANECEM NA ALTURA, E MESMO CONTINUAM A DIMINUIÇÃO EXPRESSA. No entanto, esta redução é uma indicação de crescimento e estabilização do mercado em geral, confirmada pelo aumento do fluxo para os emirados de investidores do mundo. Texto: Helena Kryukova
Além disso, de acordo com o relatório Wealth-X, nos próximos anos, Dubai pode muito bem superar muitos outros centros de negócios, atividades culturais e sociais no mundo, que são tentadores em termos de investimento em imóveis.
Um oásis para milionários
Um relatório conjunto intitulado "Mercado imobiliário residencial de luxo na Europa, Oriente Médio e África 2015", apresentado recentemente pelas empresas de análise Wealth-X e Sotheby's International Realty, revelou que 495 pessoas já investiram em imóveis em Dubai uma fortuna de US $ 30 milhões ou mais, além de 34 bilionários.
Esses números caracterizam o tamanho dos estados dos investidores classificados como super-ricos. Ao mesmo tempo, os preços dos imóveis de luxo em Dubai são, em média, 40% mais baixos que em Londres - o "oásis" global de bilionários. A parcela de imóveis de luxo, no valor de mais de US $ 1 milhão, atualmente em Dubai é de 8% do estoque total de moradias, e US $ 5,5 milhões são o custo médio dos imóveis neste segmento do mercado imobiliário de Dubai. Ao mesmo tempo, o custo médio de um metro quadrado de imóveis de luxo em Dubai é de US $ 9000. No momento, ainda é cerca de 10 vezes menor do que, por exemplo, em Mônaco, a capital mundial do luxo.
Além disso, Dubai é ainda mais atraente para milionários e bilionários pela concentração de muitos recordes mundiais incorporados em vários projetos imobiliários e de infraestrutura, incluindo o edifício mais alto do mundo Burj Khalifa e o hotel mais luxuoso do mundo Burj Al Arab. Dubai também é um oásis de luxo extravagante, onde, além disso, o sol brilha 300 dias por ano.
Capital dos registros
E como se fosse especialmente para confirmar os cálculos dos analistas pela prática, no final do verão, às vésperas do maior evento do setor, a exposição imobiliária Cityscape Global 2015, um projeto espetacular do complexo multifuncional Meydan One foi apresentado ao público em Dubai. O governante de Dubai, o xeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum, participou do lançamento da construção deste projeto de mega-escala. O projeto tornou-se uma sensação importante no mundo imobiliário de Dubai nos últimos meses: basta dizer que unirá vários novos recordes mundiais de uma só vez - será localizado o edifício residencial mais alto do mundo, o The One, o mais alto deck de observação e a maior pista de esqui artificial , e a nova maior fonte dançante. 665 metros acima do solo - a esta altura, será o mirante mais alto do mundo, com uma visão de 360 graus, 3 milhões e 670 mil metros quadrados - esta é a área total do novo complexo como um todo, 1,2 km - como é o comprimento da pista de esqui artificial, 60 de milhares de convidados - a praça central dentro do complexo pode acomodar muito, de 150 a 80 metros - essas são as dimensões do telhado deslizante que será construído sobre o complexo para abri-lo nos meses mais frios do ano. Em geral, após a apresentação de Meydan One, ficou imediatamente claro que os desenvolvedores de Dubai, se puderem superar esse projeto, não serão em breve.
No entanto, ninguém fica surpreso com essa inovação no contexto de outros projetos igualmente extravagantes, como as vilas subaquáticas e flutuantes do The Floating Seahorse nas ilhas artificiais do The World, um hotel cápsula subaquático e outras novidades futuristas apresentadas na exposição Cityscape Global, realizada em Dubai em Dubai. Setembro. Esta 14ª exposição imobiliária se tornou a maior em todos os anos de sua participação: mais de 300 empresas de diferentes países participaram do evento, e a área e o número de pavilhões foram aumentados em mais de 30%. Dois novos salões de exposição foram adicionados ao salão principal. Assim, desde 2013, o número de salas da exposição cresceu 4 novos pavilhões, que em geral representam mais de 40 mil metros de espaço adicional.
Entre os gigantes do mercado imobiliário de Dubai, o Cityscape Global 2015 voltou a apresentar grandes empresas de Dubai como Emaar, Dubai Properties, Dubai World Central, Meydan, Meraas e Nakheel, além de DMCC, Majid Al Futtaim e Al Barari. Escolher visitantes para a exposição Cityscape Global realmente era algo. A classificação de sucesso dos desenvolvedores de Dubai, compilada pela Standard & Poor's, mostrou que é improvável que o declínio esperado dos preços dos imóveis em Dubai no segundo semestre de 2015 tenha um impacto negativo em seu desempenho e desempenho econômico. Espera-se que os preços dos imóveis residenciais em Dubai caiam antes do final do ano, mas hoje todos os principais desenvolvedores do emirado criaram para si uma "retaguarda" confiável.
Segundo analistas, o ano atual em Dubai será um dos mais "frutíferos" para projetos imobiliários em várias categorias. De acordo com Reidin, em 2015, o mercado imobiliário de Dubai reabastecerá com 20.170 novas propriedades, embora nos últimos três anos o valor médio anual desse valor tenha sido geralmente de 11.600. A abundância de novas ofertas e novos esquemas de venda de imóveis fora do plano permitem que os empreendedores vendam tais casas 20% mais barato que o imobiliário secundário, o que, por sua vez, obrigou os proprietários de moradias secundárias a baixarem também os preços - em média 15%. Os indicadores da primeira metade do ano nos relatórios dos analistas testemunharam isso e muito mais.
Primeiro semestre de 2015: resultados e perspectivas
No primeiro semestre de 2015, o valor total das transações imobiliárias concluídas no emirado atingiu US $ 17,4 bilhões. Cerca de dois terços das transações imobiliárias em Dubai foram concluídas usando fundos fornecidos pelos bancos, que também é um critério para o bom funcionamento do sistema, observaram as estatísticas. No entanto, voltando à questão da “produtividade” do mercado, nem todos os analistas compartilham a mesma opinião em relação à influência desse fator. Por exemplo, os analistas da Cluttons admitem que 40.120 novas propriedades apresentadas pelos desenvolvedores de Dubai desde o início de 2015 podem mudar o mercado exclusivamente a longo prazo. Levará pelo menos mais 10 anos para construir todas essas casas, e se a população de Dubai crescer nesse ritmo durante esse período, a demanda, portanto, será sempre quase igual à oferta.
Habitação Acessível
Outro ponto importante que todos os analistas observaram em seus relatórios para o primeiro semestre do ano é a questão da disponibilidade de novos imóveis, uma vez que a maior parte do capital recai sobre esse segmento em particular. As áreas em que esta habitação acessível está sendo construída estão localizadas principalmente na periferia de Dubai. São locais como o Dubai Silicon Oasis, Dubai World Central, IMPZ etc. Os preços aqui são para compradores de renda média e, mais importante, para compradores finais reais. A principal coisa que aconteceu nos primeiros seis meses de 2015 é que os empreendedores mudaram seu foco de segmentos bastante estreitos de imóveis de elite e imóveis de varejo para outros segmentos do mercado imobiliário que requerem suporte, em particular, moradias populares. E, nesse sentido, é importante entender que hoje os imóveis em Dubai são uma das opções "anti-crise" mais relevantes para a colocação de fundos gratuitos para investidores em todo o mundo, e especialmente em países onde as moedas locais estão sujeitas a flutuações significativas na taxa de câmbio. Além disso, a compra de uma moradia fora do plano em Dubai está se tornando mais fácil e lucrativa: agora é possível, pagando apenas 5% como taxa de entrada e 70% após a conclusão da construção, tornar-se proprietário de moradias de alta qualidade em uma área com infraestrutura desenvolvida.
Portanto, não surpreende que os números do relatório do Departamento de Terras indiquem um alto nível de confiança de investidores estrangeiros e regionais e locais no mercado imobiliário de Dubai: 19.848 investidores de 142 nacionalidades diferentes investiram US $ 14,4 bilhões em imóveis nos últimos seis meses.
A natureza positiva das perspectivas de maior desenvolvimento do mercado também é confirmada por uma pesquisa realizada pela London Business School. De acordo com este estudo, 47% dos empresários pesquisados não mudarão seus planos de investir no setor imobiliário de Dubai e 84% dos 200 entrevistados estão confiantes de que Dubai não enfrentará um sério declínio no desenvolvimento e queda de preços no futuro próximo.
Paradoxos favoráveis do mercado
A volatilidade e a desigualdade dos indicadores de preços médios nos segmentos de vendas e aluguel de imóveis em Dubai também estão entre os sinais mais característicos do mercado nos últimos tempos, criando frequentemente paradoxos que são benéficos para os compradores. E se, em geral, os preços no segmento de vendas caíram, de acordo com Bayut, de 5 a 10%, e no segmento de aluguel - de 5 a 6% ao ano, em algumas áreas, o preço do aluguel, pelo contrário, aumentou pela metade 13% em seis meses. E tudo graças à expansão do próprio mercado. Assim, surge um paradoxo favorável, antes de tudo para os compradores de imóveis: quanto mais o custo da moradia e o aluguel diminuem, mais incorporadores e proprietários de imóveis são orientados para moradias populares, e moradias acessíveis geram uma demanda maior por elas, o que, por sua vez, causa aumento de preços no segmento de aluguel. Aqui está um exemplo desse paradoxo: de acordo com Tasweek, os distritos do Dubai Silicon Oasis e Discovery Gardens ocuparam o segundo e o terceiro lugares no ranking dos imóveis mais acessíveis para alugar em Dubai.
Mas, ao mesmo tempo, de acordo com Bauyt, nas mesmas áreas nos últimos seis meses, o aumento mais significativo nos preços de aluguel foi registrado - em 13%. E outros analistas, incluindo Knight Frank, Asteco, Bayut e o portal Dubizzle, observaram uma queda nos preços da venda e aluguel de imóveis premium nos últimos seis meses em Dubai.
O declínio mais notável ocorreu na área mais popular da Marina de Dubai, onde os preços das habitações caras de elite caíram 18% em três meses, segundo o portal Dubizzle. No entanto, o declínio nos preços de imóveis de luxo foi tão desigual quanto as flutuações no nível de preços para vários segmentos do mercado imobiliário de Dubai como um todo. Os estúdios ficaram mais baratos em algumas áreas, enquanto em outros, pelo contrário, apartamentos grandes com três ou mais quartos.
Assim, os preços de imóveis em Dubai que continuam em declínio eram inicialmente altos demais, e o mercado está simplesmente se ajustando, mas, no entanto, de acordo com o cálculo matemático do FMI, comprar um apartamento em Dubai agora é realmente mais rentável do que alugar. Em geral, de acordo com especialistas e de acordo com a teoria do "envelhecimento", o mercado imobiliário de Dubai nos últimos dois anos passou por uma espécie de ciclo de mini-desenvolvimento desde o pico de 2014 até a estabilização de preços. E se a próxima fase de seu desenvolvimento não puder oferecer aos investidores lucros tão rápidos quanto os “pioneiros” do mercado se aproveitaram de madrugada, então, em qualquer caso, certamente poderá oferecer todas as vantagens de estabilidade e verdadeira maturidade.
Para mais informações sobre a compra e o gerenciamento de imóveis em Dubai, entre em contato com IMEX Real Estate no tel. em Moscou, +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail info @ IMEXre.com.
