Publicado por: Helena Kryukova Nos últimos anos, o mercado imobiliário em Dubai pode ser comparado a um carro novo que acabou de sair da linha de montagem: os inspirados proprietários do novo supercarro chegaram a limites perigosos e um dia, em 2008-2009, quase deixaram a corrida. No entanto, hoje o primeiro ardor galopante esfriou e o movimento se tornou mais medido e controlado. Agora, esse avanço sem pressa não está mais em perigo de colapso.
O fato de que a "poeira baixou" e as coisas estão ainda melhores no mercado do que o esperado, disseram os resultados do primeiro trimestre, para a análise de quais analistas importantes tiveram tempo suficiente. A princípio, avaliações tímidas de agências individuais e dados convincentes de relatórios oficiais de autoridades reconhecidas no mundo imobiliário, como CBRE e Knight Frank, confirmaram: podemos falar puramente simbolicamente de uma queda nos preços dos imóveis em Dubai no primeiro trimestre. Sim, o louco aumento dos números nos preços dos imóveis é coisa do passado, mas, ao mesmo tempo, lançou uma base tão sólida que, mesmo levando em consideração a correção para uma diminuição da atividade em geral, os dados ao comparar indicadores anuais ainda se mostram a favor do ano em curso.
Sobre o que os números estão falando?
O relatório CBRE foi o primeiro a ser publicado. De acordo com a análise desta empresa analítica internacional, os preços no segmento de compra e venda de imóveis nos três primeiros meses de 2015 em Dubai diminuíram 2% em comparação com o mesmo período do ano passado. Além disso, deve-se entender que esse é apenas um indicador médio, de modo que em alguns segmentos do mercado não houve queda. No entanto, é claro, a inibição dos processos gerais no mercado imobiliário deveria ter sido expressa em algo. Antes de tudo, uma redução notável na atividade dos investidores e consumidores. O valor agregado dos imóveis residenciais vendidos em Dubai no primeiro trimestre do ano, segundo a CBRE, foi de US $ 17,4 bilhões, valor 20% inferior ao mesmo valor do primeiro trimestre de 2014. Ao mesmo tempo, o número total de transações de compra e venda de imóveis concluídas no primeiro trimestre diminuiu apenas 4% em comparação com o primeiro trimestre de 2014.
E um relatório bastante recente, e, além disso, oficial do Departamento de Terras de Dubai, como se costuma dizer, pôs fim a esta questão publicando seus dados: a quantidade total de transações imobiliárias na "Cidade do Futuro" no primeiro trimestre realmente chegou a US $ 17,4 bilhões, aqui Os analistas da CBRE não foram confundidos com um dólar. Porém, com relação ao número total de transações imobiliárias, de acordo com o relatório do departamento de pesquisa e desenvolvimento na área de comércio imobiliário no Departamento de Terrenos de Dubai, durante o primeiro trimestre no emirado, foram registradas 11.603 transações imobiliárias, das quais 8.000 no segmento de compra e venda em que o valor total das transações totalizou US $ 6,54 bilhões.
O segmento de hipotecas no número total de transações de vendas também fortaleceu significativamente sua posição. Mais de 3.000 propriedades no primeiro trimestre em Dubai foram vendidas usando fundos de crédito, cujo número total foi de US $ 10,08 bilhões.
Os dados oficiais e os da empresa CBRE foram confirmados por outra autoridade de analistas do mercado imobiliário, a empresa Jones Lang LaSalle (JLL). No entanto, os analistas dessa agência apresentaram um relatório tradicionalmente mais completo, do qual ficou claro quais áreas do mercado imobiliário estavam mais propensas a desacelerar durante o primeiro trimestre do ano. Assim, especificando os números da CBRE, a agência JLL observou uma queda de 2% nos preços dos apartamentos em Dubai e uma queda muito leve no segmento de vendas de moradias - 1% em relação ao resultado do ano passado no mesmo período. E aqui chegamos a uma "bifurcação" muito interessante, que entrou no mercado imobiliário de Dubai em 2015.
Dubai é uma cidade de contrastes
Ou, pelo menos, tem todas as chances de se tornar uma no futuro próximo, mas exclusivamente no sentido melhor e mais benéfico para todos os participantes do mercado. Estamos falando das duas tendências mais marcantes dos últimos tempos que surgiram no contexto da estabilização do mercado imobiliário e de sua agora óbvia maturidade para todos.
Por um lado, Dubai é a capital mundial do luxo, e os preços dos imóveis de elite aqui, se eles desacelerarem o ritmo de crescimento, definitivamente não vão menos. O que, em princípio, sempre levou os desenvolvedores a mostrar interesse particular nesse segmento de imóveis. Mas, diante do cenário de preços crescentes, tornou-se repentino que a construção de moradias populares não poderia trazer menos benefícios, principalmente devido à demanda excepcionalmente alta.
Habitação acessível - para Dubai, a frase é bastante incomum, dada a imagem do luxo progressivo, que se tornou a marca registrada da "cidade do futuro". Mas as realidades ao longo do tempo mostraram: "a terra prometida" para muitos, esta região é capaz de atrair muito mais classe média, especialistas de alta qualidade e com um salário médio do que você poderia esperar. E todas essas pessoas precisam morar em algum lugar. Ao mesmo tempo, nem todos, mas a maioria deles, não conseguem acompanhar os preços na mesma taxa em que o índice de aluguel vem crescendo recentemente. Assim, a habitação a preços acessíveis tornou-se uma questão muito relevante para Dubai. E os desenvolvedores com o tempo perceberam isso.
Atualmente, a liderança de Dubai decidiu até tomar uma série de medidas regulatórias para garantir a construção da quantidade certa de moradias populares. Agora, o governo do emirado recomenda que os desenvolvedores acompanhem cada um de seus projetos com a construção de moradias populares, o que deve ser de 15 a 20% da escala total do projeto. Serão alocados terrenos para isso e os procedimentos para a emissão de licenças de construção serão simplificados. Até o momento, essas medidas são de natureza voluntária e consultiva, mas, no futuro, se necessário, esses requisitos podem se tornar obrigatórios para todos os desenvolvedores. No entanto, dado que os benefícios materiais dos desenvolvedores e o benefício público na forma de moradias populares em Dubai têm todas as chances de coincidir no futuro próximo, é possível que medidas regulatórias obrigatórias não sejam necessárias.
A segunda direção, que mais claramente se manifestou recentemente, é a preservação e o fortalecimento adicional do status de Dubai como uma das capitais de luxo do mundo. Reidin, um popular portal imobiliário nos Emirados Árabes Unidos, compilou outra lista dos imóveis mais caros vendidos em Dubai no primeiro trimestre de 2015. Essa classificação, como em períodos anteriores, é novamente liderada pela ilha artificial The Palm Jumeirah: a propriedade privada mais cara foi o apartamento vendido aqui em janeiro de 2015, US $ 3,31 milhões em janeiro de 2015. Também na lista "prestigiosa" dos imóveis mais caros de Dubai no primeiro trimestre de 2015 do ano atingiu a mais alta torre "torcida" do mundo na área de Marina de Dubai, na qual dois apartamentos caros foram vendidos ao mesmo tempo, bem como o The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) na área de Downtown Dubai, onde também foram registradas três ofertas de nível superior venda de imóveis.
De acordo com um relatório da Wealth-X e da Sotheby's International Realty, nos últimos dez anos, o foco de atenção das pessoas mais ricas do mundo, aquelas cuja fortuna é estimada em mais de US $ 30 MILHÕES, passou de Londres, Nova York, Paris e Riviera Francesa para Cingapura, Hong Kong e especialmente Dubai. É nesta parte do mundo que estão concentrados todos os processos econômicos e sociais mais ativos, e é aqui que as perspectivas de investimentos imobiliários parecem especialmente promissoras. Segundo analistas, em 2014, pelo menos 350 transações de valores muito grandes foram registradas no segmento imobiliário de luxo do mercado imobiliário de Dubai e o valor total das transações imobiliárias de luxo concluídas em Dubai em 2014, totalizou pelo menos US $ 750 milhões e essa tendência, como esperado, tem todas as chances de continuar no futuro. Apesar da desaceleração em muitos processos no mercado imobiliário de Dubai, novos projetos de luxo de alto perfil das principais incorporadoras de Dubai não diminuíram nada. As principais razões para a "migração" de milionários de suas casas continuam sendo a estabilidade política dos Emirados Árabes Unidos contra o cenário político geral instável da região, bem como inúmeros benefícios fiscais. Ao mesmo tempo, a taxa de registro de imóveis em Dubai ainda é considerada uma das mais baixas do mundo.
Sinais de maturidade
Seja como for, para o segmento de moradias populares e para o mercado imobiliário premium, a conclusão colegiada coletiva de especialistas do setor imobiliário é justa: o mercado imobiliário de Dubai adquiriu todos os recursos de maturidade. O tipo de principal comprador de imóveis nos Emirados Árabes Unidos está mudando, o verdadeiro comprador final chega ao mercado e, na esfera do investimento, há um afastamento dos esquemas especulativos padrão com uma rápida revenda de imóveis comprados. Os investidores agora estão mais interessados em retornos de longo prazo. A escala da construção futura também inspira confiança no futuro. Por exemplo, nos próximos três anos, um dos gigantes da indústria Nakheel pretende investir quase US $ 4 bilhões, especificamente US $ 3,81 bilhões, na implementação de novos projetos em Dubai.O território em que está planejada a construção de novas instalações ocupa cerca de 85 mil metros quadrados . E seu concorrente direto, Emaar, divulgou recentemente o tamanho real de seu fundo de terras, que também será construído nos próximos anos. A Emaar possui 235 milhões de metros quadrados de terra no emirado.
Então, uma coisa é clara: o auge da indústria da construção em Dubai, que estamos testemunhando agora, serve apenas como trampolim, uma plataforma de lançamento para seu desenvolvimento, cuja escala e ritmo serão verdadeiramente grandiosos.
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