MISSÃO JÁ TRÊS ANOS DO MOMENTO DO INÍCIO DA CRISE FINANCEIRA MUNDIAL DE 2008. Mudanças significativas ocorreram no mundo durante esse período. MUITAS PENSAM QUE ESTAMOS PERMANECENDO NO LIMITE DE NOVAS CHOQUE. A AMÉRICA NÃO PODE COMPREENDER SEUS PROBLEMAS, A EUROPA ESTÁ BALANÇANDO À BASE DE PADRÃO, UMA ONDA DE REVOLUÇÕES MONTADAS NO MUNDO ÁRABE. Atualmente, os Emirados Árabes Unidos olham para a ilha de estabilidade da região. A POPULAÇÃO DOS EMIRADOS ESTÁ CRESCENDO, É REALIZADO UM PROJETO DE INVESTIMENTO A LONGO PRAZO, SETORES DA ECONOMIA CERTAMENTE RECUPERARAM OS MAIS AFETADOS PELA CRISE. Sobre o que está acontecendo no mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos, qual é a situação atual e as perspectivas para o futuro, estamos conversando com o chefe do Departamento de Investimentos e Imóveis do Conselho Russo de Empreendedores em Dubai e nos Emirados do Norte, sócio-gerente da IMEX Real Estate Oleg Vadimovich Lavrik.
Oleg Vadimovich, diga-me, quais são, na sua opinião, os principais resultados dos três anos que se passaram desde o início da crise para o mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos?
Obviamente, a crise financeira global que começou em 2008 com a falência do Lehman Brothers foi um teste sério para todo o sistema econômico mundial moderno. E para os Emirados Árabes Unidos, esse teste não passou sem dor. Apesar do apoio sério do setor de petróleo tradicionalmente forte, quase todos os setores da economia passaram por uma correção significativa. E, claro, a crise se tornou um teste particularmente difícil para o mercado imobiliário relativamente jovem e em rápido crescimento nos Emirados Árabes Unidos. A queda dos preços das propriedades, em média, atingiu cerca de 50% dos níveis pré-crise. A conseqüência de uma correção tão séria foi a estagnação e, posteriormente, o desaparecimento real do chamado mercado “fora do plano”, ou seja, objetos vendidos no estágio do projeto. Como resultado, os especuladores deixaram o mercado e o próprio mercado se reorientou para imóveis acabados e usuários finais.
Não é segredo que, durante os vários anos anteriores à crise, o mercado imobiliário da Emirates cresceu a um ritmo tremendo, em grande parte devido ao influxo de investimentos especulativos de curto prazo de todo o mundo. As pessoas não investiram para obter um imóvel pronto para uso futuro, mas para revenda subsequente na fase de construção ou mesmo antes. Como os cronogramas de financiamento envolviam pagamento parcelado durante o período de implementação do projeto, isso foi usado como alavancagem financeira para atuar em um mercado em crescimento. Por esse motivo, o mercado de imóveis acabados era de pouco interesse para os especuladores. Esse segmento naturalmente atraiu principalmente usuários finais, ou seja, aqueles que pretendiam usar imóveis prontos para fins de consumo ou investimento.
Naturalmente, depois que o mercado começou a cair, os especuladores o deixaram. E os usuários finais ficaram. O mercado “fora do plano”, superaquecido pela especulação, desapareceu junto com os especuladores, e o mercado de imóveis acabados (ou quase acabados) permaneceu e veio à tona. Nos últimos três anos, o mercado se recuperou de um choque e seus participantes perceberam uma nova realidade e foram reorganizados para trabalhar em novas condições.
Os fundamentos legislativos do mercado imobiliário nos Emirados Árabes Unidos mudaram recentemente?
Antes de tudo, deve-se dizer que ainda não existe uma lei federal geral no setor imobiliário nos Emirados Árabes Unidos. Cada um dos sete emirados regula independentemente todas as questões relacionadas ao mercado imobiliário em seu território. O mais progressivo nessa direção, tradicionalmente, é Dubai.
Imediatamente antes do início da crise em Dubai, novas leis importantes foram aprovadas: sobre o registro de penhor imobiliário e o registro de objetos não concluídos pela construção. Além disso, nos últimos três anos, diversas alterações e emendas foram feitas no quadro legislativo existente que rege as relações entre inquilinos e proprietários e entre investidores e desenvolvedores. Em geral, todas as mudanças visam melhorar a regulamentação legislativa do mercado, aumentar sua transparência e proteger os interesses de seus participantes.
No nível federal, o evento mais significativo que afetou o mercado imobiliário foi a introdução de alterações no procedimento de concessão de vistos de residentes. Em maio de 2009, pela primeira vez na história dos Emirados Árabes Unidos, o direito de um proprietário estrangeiro de imóveis residenciais de obter um visto de 6 meses foi legalizado em nível federal. E no final de junho deste ano, em uma reunião do governo dos Emirados Árabes Unidos, foi anunciada uma decisão de aumentar o período de vistos concedidos a proprietários estrangeiros de 6 meses para 3 anos. E embora muito ainda não esteja claro no procedimento de concessão de vistos, o próprio fato de tomar tal decisão no mais alto nível é, obviamente, positivo.
Na sua opinião, quais são as perspectivas para o mercado imobiliário em Dubai e outros emirados?
Como qualquer ativo, o valor do imóvel está sujeito a flutuações cíclicas. Períodos de crescimento inevitavelmente dão lugar à queda de preços e vice-versa. No entanto, a volatilidade dos preços dos imóveis é relativamente pequena. Pelo menos, a frequência e a amplitude das flutuações de preços no mercado imobiliário não podem ser comparadas com os indicadores correspondentes do mercado de ações. Por isso, a aquisição de imóveis é considerada uma das opções de investimento mais confiáveis e conservadoras.
Obviamente, como resultado da crise, o mercado imobiliário da Emirates foi fortemente atingido. No entanto, o choque passou e os participantes do mercado aceitaram novas condições. O mercado mudou para uma nova etapa - crescimento maduro. Em relação a Dubai, agora podemos afirmar com confiança que a parte inferior do outono passou e agora nas áreas mais populares há um aumento moderado nos preços de venda e aluguel. A maioria dos participantes do mercado concorda que nos próximos anos em Dubai veremos um crescimento suave do mercado.
Em que se baseia essa confiança?
Julgue por si mesmo. Nos últimos três anos, nenhum novo projeto residencial foi estabelecido em Dubai. Ao mesmo tempo, segundo o Centro Estatístico de Dubai, a população do emirado cresceu 300 mil habitantes no mesmo período, e o processo de crescimento continua.
Isso é facilitado pela estabilidade política, segurança, um clima favorável ao investimento, ausência de impostos e restrições à movimentação de capital, bem como o custo de fazer negócios significativamente reduzido como resultado da crise (aluguel de escritório, custos com pessoal etc.). Tudo isso atrai negócios, que, por sua vez, exigem recursos humanos.
Agora, o mercado está em processo de absorção de excedentes do setor imobiliário, cuja construção foi iniciada antes da crise. Como o setor imobiliário é um ativo que leva uma quantidade significativa de tempo para ser construído (o ciclo de construção leva, em média, de 2 a 3 anos), uma escassez surgirá inevitavelmente no mercado em um futuro próximo. É por isso que podemos falar com confiança sobre um cenário otimista para o desenvolvimento da situação no mercado imobiliário em Dubai.
Quanto a outros emirados, em minha opinião, Abu Dhabi tem perspectivas muito boas, onde a maior parte da receita do petróleo é acumulada. No que diz respeito aos emirados do norte, é mais difícil fazer previsões inequívocas. Por exemplo, Ajman e Ras Al-Khaimah enfrentaram sérios problemas como resultado da crise e, aparentemente, exigirão muito mais tempo para resolvê-los do que Dubai e Abu Dhabi.
Ou seja, você acha que o mercado imobiliário mais atraente de Dubai no futuro próximo permanecerá?
Sim E isso se deve ao fato de Dubai ter o maior e mais desenvolvido mercado imobiliário. Apesar da potencial atratividade futura de projetos em Abu Dhabi, no momento apenas Dubai pode oferecer uma ampla seleção de propriedades concluídas com o status de "propriedade livre", permitindo que estrangeiros possuam imóveis. Acrescente a isso a infraestrutura mais desenvolvida de todos os sete emirados, o clima de investimento mais favorável e as perspectivas de desenvolvimento adicional.
Qual segmento do mercado imobiliário de Dubai você acha mais atraente no momento?
Os preços de mercado agora são atraentes em todos os segmentos. E se falarmos sobre a aquisição de imóveis para consumo pessoal (por exemplo, para sua própria residência ou para hospedar o escritório de sua própria empresa), podemos recomendar com segurança o uso da situação atual e a compra de qualquer imóvel adequado a um preço baixo. Se considerarmos a aquisição de imóveis como um investimento, eu recomendaria escolher moradias em áreas populares.
O fato é que Dubai é uma cidade de visitantes. Mais de 90% dos dois milhões de habitantes da metrópole são expatriados. Todo mundo precisa viver, trabalhar, relaxar em algum lugar. Portanto, o mercado de aluguel é muito desenvolvido. A moradia em projetos populares é muito popular e a renda de aluguel em Dubai é duas a três vezes maior do que nos mercados desenvolvidos. Além disso, os impostos sobre a renda e os impostos sobre a propriedade estão ausentes. Tudo isso torna o investimento em imóveis residenciais muito atraente.
Quanto aos escritórios, em breve, um grande número de escritórios será concluído e entrará no mercado, cuja construção foi iniciada mesmo antes da crise. Portanto, do ponto de vista do crescimento em valor e da quantidade de renda gerada, os investimentos em imóveis para escritórios nos próximos anos, na minha opinião, parecem menos atraentes do que, digamos, em investimentos imobiliários.
Que recomendações você poderia dar aos nossos leitores que pensam em comprar imóveis nos Emirados?
Da minha parte, há apenas uma recomendação - para comprar. O mercado agora se estabilizou, houve uma clara tendência de recuperação e crescimento do mercado, mas os preços ainda não conseguiram subir significativamente. Então, se alguém pensou em comprar um imóvel em Dubai, agora é a hora.
Obrigado pela conversa. Desejamos-lhe sucesso.
Você pode obter informações adicionais sobre a compra de imóveis em Dubai com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone. em Moscou +7 495 5100008, número gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (800-4639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected]
