Helen Mathieu
Consultor Jurídico e Notário (Canadá).
Membro da Ordem dos Advogados do Canadá e Quebec.
O crescimento sem precedentes da população nos Emirados Árabes Unidos devido à visita de trabalhadores, o crescente número de turistas exponencialmente e um grande número de projetos internacionais causaram um boom sem precedentes no setor imobiliário em Dubai. As origens desse boom foram descontraídas em 2002, quando o governante de Dubai, Sua Alteza Sheikh Mohammed bin Rashid AlMaktum, anunciou que o direito de possuir certos tipos de imóveis no emirado agora será concedido a todos os investidores, independentemente de sua cidadania. De acordo com a lei básica, a propriedade de imóveis no emirado de Dubai é limitada e é concedida apenas a cidadãos dos Emirados Árabes Unidos e dos países do Golfo, bem como a empresas que pertencem 100% aos cidadãos desses países. Portanto, uma empresa registrada nos Emirados, cujos acionistas sejam estrangeiros (por exemplo, uma sociedade de responsabilidade limitada - LLC, 49% da qual pertence a um estrangeiro), não será considerada "local" no sentido de obter propriedade de imóveis. Empresas e indivíduos estrangeiros têm direito à propriedade gratuita de imóveis somente em determinadas áreas.
O termo "propriedade livre", ou "propriedade livre de imóveis", é um conceito que há muito tempo é utilizado nos Emirados. Uma pessoa que possui o direito de propriedade livre de imóveis é considerada o proprietário absoluto dos terrenos e edifícios aos quais esse direito se aplica. O proprietário tem o direito de residir, usar e receber renda de imóveis por um período ilimitado de tempo ou até que o proprietário transfira a propriedade para outro proprietário. Os herdeiros do proprietário têm o direito de herdar a propriedade após a morte do proprietário. É claro que, com o lançamento de projetos imobiliários de grande escala como a marina de Dubai, emirados Hills, Jumeirah Islands, três ilhas artificiais Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, The Meadows, The Springs e Arabian Ranch, a introdução da nova Lei Imobiliária foi recebido com grande expectativa e interesse.
Então, o que exatamente diz a nova Lei de Imóveis? Quais direitos são concedidos ou, inversamente, limitados pela nova lei? E o mais importante, o que a nova lei diz sobre os proprietários estrangeiros?
Como registrar seu direito?
O artigo 6 da nova lei estabelece que o Departamento de Terras de Dubai será o único órgão a reconhecer e registrar a propriedade de imóveis. Antes da introdução da nova lei na compra de imóveis, o registro do comprador era realizado no sistema interno do respectivo incorporador. O sistema interno de desenvolvedores executou e continua a desempenhar o papel de uma ferramenta valiosa para registrar as vendas de imóveis. No entanto, de acordo com as disposições da nova lei, após a criação do Departamento de Terras, qualquer banco de dados de registros e outros desenvolvedores não serão considerados fontes oficiais de informação.
Durante o período de transição do registro interno dos desenvolvedores para um único sistema de registro no Departamento de Terras de Dubai, as duas partes concordaram que, nos casos em que o processo de compra foi concluído e a transferência da propriedade já ocorreu, os registros internos no sistema dos desenvolvedores serão substituídos pelos registros oficiais no departamento de terra. Se a propriedade estiver em construção, o comprador será registrado primeiro no sistema interno de desenvolvedores e, após a conclusão da construção e comissionamento do edifício, ele deverá enviar uma solicitação ao Departamento de Terrenos para o registro da propriedade em seu nome.
É importante distinguir entre as duas fases da aquisição de imóveis em construção. Durante a primeira fase, quando o imóvel está em construção, o comprador não possui propriedade direta do imóvel. No momento da conclusão da construção, da transferência da propriedade para o comprador e do pagamento de todos os pagamentos referentes ao valor da propriedade, a segunda fase começa quando o comprador se torna o proprietário pleno da propriedade e pode solicitar o registro da propriedade no Departamento de Terras.
Para ser considerado um proprietário completo de imóveis, não basta que um comprador tenha um contrato para a venda de imóveis com um desenvolvedor. O comprador deve transferir o contrato para o Departamento de Terras, juntamente com um pedido de registro de propriedade em seu nome. Se todos os documentos enviados estiverem em ordem, o Departamento de Terrenos registrará a propriedade do comprador em relação a esse objeto em um único registro imobiliário e emitirá um certificado de propriedade. É este certificado que será o documento que confirma a propriedade do imóvel.
Quanto custa?
Ao registrar a propriedade no Departamento de Terrenos de Dubai, o comprador e o vendedor devem pagar as taxas do departamento, que atualmente representam 2% do valor de mercado dos imóveis, mas esses números estão sendo revisados e provavelmente sofrerão alterações. Ao mesmo tempo, as ações do comprador e do vendedor dentro de 2% são determinadas por acordo entre as partes. Além disso, ao transferir a propriedade da propriedade do desenvolvedor para o proprietário direto, é cobrada uma taxa de transferência, cujo valor depende de quem a propriedade é comprada: até 3% para indivíduos e até 1,5% para pessoas jurídicas. Se a propriedade foi adquirida em nome de uma empresa offshore, a transferência de propriedade pode ser realizada com a venda da empresa offshore juntamente com sua propriedade. de fato, com esse tipo de transferência, não é uma venda de imóveis, mas uma empresa offshore proprietária de imóveis, o que reduz o tamanho da taxa de transferência.
Como legar imóveis?
Ao comprar imóveis nos Emirados, por exemplo, em Dubai, muitos investidores estão fazendo perguntas sobre a herança de imóveis no âmbito da lei da Sharia. Em caso de morte, a lei dos Emirados Árabes Unidos é aplicada às vontades de cidadãos estrangeiros em relação aos imóveis nos Emirados, enquanto a vontade se estende apenas a uma parcela de 30% dessa propriedade. apesar do fato de que cidadãos estrangeiros têm o direito de aplicar a legislação de seu país, é altamente provável que a propriedade não passe à posse plena do cônjuge do falecido, uma vez que a lei da Sharia distribui a propriedade entre todos os parentes de sangue. Para que os imóveis fossem destinados àquelas pessoas que o proprietário queria ver nos herdeiros, uma opção poderia ser a criação de uma empresa offshore, onde os cônjuges atuariam como diretores. No caso de morte de um dos cônjuges, as ações da empresa serão transferidas para o segundo cônjuge e outros herdeiros. Em outras palavras, dessa maneira é realizada uma transferência interna de ações da empresa, o que evita a lei da Sharia sobre a herança em relação ao setor imobiliário. Para obter mais informações sobre os aspectos legais relacionados à aquisição de imóveis nos Emirados Árabes Unidos, entre em contato com a consultoria jurídica da Helene mathieu Legal Consultants.
